Questa mattina, martedì 12 dicembre, alle ore 10.00, presso la Sala Cavalcoli della Camera di Commercio di Ravenna (Viale L.C. Farini 14 - Ravenna) è stato presentato il ‘Rapporto 2017 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia', organizzata dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna.

Alla giornata di presentazione sono intervenuti Paolo Caroli Presidente Confcommercio provincia di Ravenna, Daniele Manca Presidente ANCI Emilia-Romagna, Pierluigi Fabbri Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio Ravenna, Enrico Pasi Studio Pasi - Profamily Gruppo Banca Popolare di Milano, Ivano Venturini Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio provincia di Ravenna. Le conclusioni sono affidate a Michele de Pascale Sindaco di Ravenna. ModeratoreStefano Stanzani Docente Università di Bologna.

Ai partecipanti è stata consegnata una copia del ‘Rapporto 2017 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia'.

A Ravenna il mercato della compravendita di abitazioni nel 2017 ha visto un ulteriore rafforzamento della domanda, che si è tradotto in un aumento del numero di scambi a preconsuntivo d'anno del 9,7%, superando le 2.200 unità compravendute. Secondo gli agenti immobiliari FIMAA l'offerta rimane abbondante ed è per lo più costituita da prodotto vecchio, in cattivo stato manutentivo. Per contro le case recenti, di circa 10-15 anni di età, con 2 o 3 camere da letto, 2 bagni, sala, cucina e balcone risultano particolarmente richieste e restano per poco tempo disponibili sul mercato. In media, i tempi di vendita si stanno abbassando, così come sono in calo il numero di appuntamenti per piazzare l'immobile. Gli sconti sono per lo più stabili, con qualche tendenza alla diminuzione.

In città, ogni 10 compravendite, 8 riguardano case “usate” di 10-20 anni. Il resto sono appartamenti da ristrutturare, dato che negli ultimi anni non sono state immesse sul mercato nuove costruzioni.

Molto scarso ancora l'acquisto per l'investimento, nonostante la forte dinamica del mercato delle locazioni: acquistano prevalentemente le giovani coppie che accedono alla prima casa, sospinte da una politica di erogazione del credito meno restrittiva rispetto al passato (si arriva oggi a finanziare in media l'80% del prezzo della casa, a differenza di qualche anno fa quando questa percentuale era ferma al 50-60%), ma è anche presente un mercato di miglioramento delle condizioni abitative. In questo secondo caso il nuovo immobile viene pagato per la maggior parte col meccanismo della permuta.

Anche nei comuni della provincia il mercato appare in miglioramento: il 2017 si chiude a preconsuntivo con un incremento del numero di vendite che nel complesso potrebbe determinare un ulteriore rialzo rispetto al 2016 di quasi 20 punti percentuali (la percentuale di incremento 2016 sul 2015 aveva sfiorato il 30%). In molti ambiti territoriali provinciali (come ad esempio il faentino), gli sconti medi sui prezzi non hanno accennato a quella diminuzione evidenziata nel comune capoluogo. Gli acquisti sono governati anche in tal caso dalla politica meno restrittiva delle erogazioni dei mutui, tranne sul mercato turistico dove la fonte principale di pagamento è rappresentata dai risparmi privati.

Le ultime statistiche disposte dall'Agenzia delle Entrate, individuano come tipologia prevalentemente compravenduta in città le abitazioni di piccola dimensione, seguite da quelle di media superficie; mentre per i comuni minori della provincia la gerarchia risulta ribaltata: al primo posto quelle di media dimensione seguite, per l'appunto, da quelle di piccola dimensione. Molto scarsi gli acquisti di monolocali: la quota risulta il 6,7% in città ed il 4,8% nel resto della provincia.

La superficie media è risultata pari, nel 2016, di 106,8 metri quadrati in provincia (in calo del -1,4% sul dato 2015) e di 97 metri quadri in città (-1,1% sul 2015).

Nonostante tutta questa dinamicità, i prezzi di compravendita non sono aumentati nel 2017: in base alla rilevazione, si registra un incremento dello 0,4% nel capoluogo e solamente dello 0,1% nei comuni della provincia rispetto al 2016: in tal modo, i prezzi del 2017 risultano superiori ai dati registrati nel 2004, del 12,9% in città e dell'1,1% nei comuni della provincia (rispetto al 2011, rispettivamente -4,9% e -11%).

Le difficoltà del mercato della compravendita dal 2012 ad oggi consegnano un mercato della locazione abitativa particolarmente dinamico, tanto nella città, quanto nei comuni minori della provincia e per gli affitti turistici. Non si registrano più gli incrementi in termini di numero di contratti degli anni passati, ma la situazione permane di domanda superiore alle quantità offerte. In città i canoni sono stabili sui 500 euro e più per un bilocale, mentre in provincia si registra qualche sensibile calo.

Il numero di contratti stipulati, anche nel 2017 si conferma sugli alti livelli del 2016, sebbene non ci siano ulteriori percentuale di incremento.

Per il 2018 le aspettative degli operatori sono ottimiste sia sotto il profilo della compravendita che della locazione. Non si attendono ancora rialzi né nei prezzi di vendita né sui canoni di locazione.

Il mercato della compravendita di abitazioni è in ripresa ed è previsto crescere del 6,1% a fine 2017, ad un ritmo meno intenso rispetto all'anno precedente. Osservare l'andamento storico delle variazioni percentuali delle transazioni di abitazioni può risultare fuorviante, e forse non fa ben comprendere l'abisso nel quale era sprofondato in valore assoluto il mercato: 406 mila scambi di case registrate dall'Agenzia delle Entrate nel 2013 erano meno di quelle rilevate nel lontano '85!

La variazione percentuale di aumento del numero di scambi registrato nel 2016 rispetto al 2015, pertanto, pari al 18,9%, si deve ascrivere ai ridotti livelli del numero di compravendite 2015 ed anni precedenti: il lento ma graduale recupero nel periodo 2013 - 17, pari a quasi +40 punti percentuali, non è stato ancora in grado di colmare il gap del -54% che si è registrato tra il 2006 ed il 2013 stesso.

In questi ultimi 3 anni il miglioramento dell'economia in generale e le migliori aspettative economiche delle famiglie, hanno finito per incidere sulla domanda di abitazioni, anche per la disaffezione nei confronti dell'investimento in titoli di Stato italiani, i cui rendimenti hanno scontato le aspettative inflazionistiche al rialzo, a causa di attesa di prezzi più elevati dell'energia.

I miglioramenti nel numero di scambi sono imputabili anche ad altri driver economici, ed in particolare alla positiva evoluzione generale delle pratiche di erogazione del credito: nel 2016, infatti, la quota di scambi con ricorso al mutuo rispetto al totale degli acquisti guadagna ancora 3 punti (quasi cinque punti sono stati recuperati nel 2015) portandosi al 48,5% e superando il 50% nelle aree del Nord e del Centro. Ma anche il repricing immobiliare che, nella sua componente residenziale monitorato dall'Istat dal 2010, raggiunge in media italiana il significativo dato al primo trimestre 2017, del -14,4% rispetto all'anno “base” (2010).

Ci sono poi le trasformazioni sociali. La famiglia non è più stabile come un tempo, le separazioni aumentano ed il risultato è che oggi c'è una forte domanda di immobili da parte di single dotati di tutti i confort (garage, classe energetica A, adeguamento antisismico, largamente domotizzate) che non sembrano incontrare ancora le caratteristiche dell'offerta.